임대차계약서를 썼다고 보증금이 곧바로 안전해지는 것은 아닙니다. 집을 인도받고 전입신고를 마치는 시점, 확정일자를 받는 시점에 따라 집이 매매되거나 경매에 넘어갔을 때 권리 순서가 달라질 수 있습니다.
대항력은 입주와 전입신고로 생깁니다
주택을 인도받아 실제로 거주하고 주민등록을 마치면 임차인은 새 집주인에게 임대차를 주장할 수 있는 대항력을 갖춥니다. 다만 효력은 두 요건을 모두 갖춘 날의 다음 날 0시에 발생합니다. 계약서 작성만으로는 부족하며, 전입신고를 했더라도 아직 집을 인도받지 않았다면 요건이 완성되지 않을 수 있습니다. 이사한 날 바로 전입신고를 하는 것이 중요한 이유입니다.
우선변제권에는 확정일자도 필요합니다
경매나 공매에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 배당받으려면 대항요건에 더해 임대차계약서의 확정일자도 갖춰야 합니다. 확정일자만 받아 두고 입주나 전입신고를 늦추면 우선변제권을 온전히 확보하지 못할 수 있습니다. 반대로 대항요건은 갖췄지만 확정일자가 없다면 대항력은 있어도 확정일자에 따른 우선변제권은 인정되지 않을 수 있습니다. 등기부를 확인해 근저당권 등 다른 권리의 접수 시점도 살펴보세요. 권리 순서는 각 요건을 갖춘 시점과 선순위 권리에 따라 달라집니다.
자주 묻는 질문
확정일자를 먼저 받고 나중에 이사해도 되나요?
먼저 받을 수는 있지만, 확정일자만으로 대항력이 생기지는 않습니다. 집을 인도받고 전입신고까지 해야 보증금 보호 요건을 갖추므로 두 절차를 미루지 않는 편이 안전합니다.
전입신고를 이사한 날에 하면 그날부터 대항력이 있나요?
아닙니다. 인도와 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 대항력이 발생합니다. 따라서 그 사이에 설정된 권리가 있는지 등기부를 확인하는 것이 좋습니다.